Question 1

Qué es la Visa de Países Amigos (Friendly Nations Visa)?

Accepted Answer

El programa fue creado por Decreto Ejecutivo 343 de 2012 y actualizado por los Decretos Ejecutivos 197 y 226 de 2021. Está disponible para ciudadanos de más de 50 países con relaciones profesionales, económicas o de inversión con Panamá (USA, Canadá, UE, Reino Unido, Australia, Argentina, Brasil, Chile, México, entre otros). La composición exacta de la lista cambió con los Decretos 197 y 226 de 2021; verifica con un abogado panameño antes de comprometer un caso, ya que algunos países pueden requerir trámite adicional.

Para aplicar debes cumplir UNO de tres requisitos económicos:
1. Bienes raí

Question 2

Qué es la Visa de Inversionista Calificado (QIV) y cómo se diferencia de la Visa de Países Amigos?

Accepted Answer

La QIV (Decreto Ejecutivo 722/2020, actualizado por 193/2021) otorga residencia permanente desde el día uno, sin los 2 años previos de provisional que exige la Visa de Países Amigos. No requiere ciudadanía de un país amigo. Tres opciones de inversión:

1. Bienes raíces: $300,000 USD libre de gravámenes. Este monto está programado para subir a $500,000 USD después del 15 de octubre de 2026. Muchos compradores están cerrando antes de esa fecha.
2. Valores bursátiles: $500,000 USD en bolsa panameña vía corredor licenciado.
3. Depósito bancario: $750,000 USD en banco panameño por mínimo 5 años.

P

Question 3

Qué requiere la Visa de Pensionado?

Accepted Answer

Programa de residencia permanente panameño para retirados. Requisitos mínimos:
- Pensión vitalicia garantizada de mínimo $1,000 USD/mes del gobierno, organización internacional o empresa privada legalmente establecida.
- Reducido a $750/mes si adicionalmente compras inmueble en Panamá por mínimo $100,000 USD a tu nombre.
- Cada dependiente (cónyuge, hijo menor de 25 estudiando, padre) añade $250/mes al mínimo requerido.

Importante: ingresos de fondos de inversión, fundaciones o rentas bancarias SIN pensión garantizada NO califican.

Otorga residencia permanente desde día uno. Ingreso a Panamá

Question 4

Los extranjeros pueden comprar propiedades en Panamá?

Accepted Answer

Sí, los extranjeros tienen los mismos derechos que los panameños al comprar bienes raíces titulados en Panamá. No se requiere visa, residencia ni ciudadanía panameña.

Restricciones constitucionales (Artículo 291):
- Zona fronteriza 10 km: no se puede comprar tierra titulada dentro de 10 km de las fronteras con Costa Rica o Colombia. La restricción alcanza también a sociedades con capital extranjero. Zonas afectadas: partes de Chiriquí (frontera CR) y Darién (frontera Colombia). Zonas populares como Panamá City, Boquete, Coronado, Pedasí y el núcleo de Bocas del Toro NO están afectadas.

Restr

Question 5

Cuál es la diferencia entre propiedad titulada y ROP (Derechos de Posesión)?

Accepted Answer

Propiedad titulada: título completo registrado en el Registro Público, la forma más segura de tenencia. Crea dominio pleno (fee simple).

ROP (Derechos de Posesión): concesión del Estado. Técnicamente el Estado sigue siendo dueño. En la práctica, ROP se puede perder si el Estado decide reclamar, tiene resale limitado, y los bancos casi nunca financian ROP.

Los compradores extranjeros suelen preferir titulada para evitar complicaciones futuras.

Bandera roja para compradores extranjeros: muchas estafas inmobiliarias en Bocas del Toro y costas del Pacífico involucran vendedores presentando ROP

Question 6

Cuánto es el impuesto de transferencia (ITBI)?

Accepted Answer

El ITBI es del 2% sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral. Lo paga el VENDEDOR legalmente, aunque en pre-venta los promotores frecuentemente lo trasladan al comprador mediante el contrato de promesa.

Cambio importante desde enero 2026: la Ley 468 de 2025 (modificada por Ley 481) eliminó la exención de ITBI para la primera venta de viviendas nuevas que aplicaba desde 1974. Ahora TODAS las transferencias pagan 2% (incluidas primeras ventas), salvo excepciones muy específicas:
- Préstamos hipotecarios preferenciales bajo Ley 3 de 1985, formalizados antes del 31 de dici

Question 7

Hay impuesto sobre ganancia de capital al vender?

Accepted Answer

El vendedor paga impuesto sobre ganancia de capital. Tiene DOS opciones (elige la que sea menor):

Opción A. Retención definitiva del 3%:
Se paga 3% sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral. Es definitiva, sin recálculo ni devolución. Conveniente cuando la ganancia real sería alta.

Opción B. 10% sobre la ganancia real:
10% sobre (precio de venta menos precio de compra ajustado por mejoras e incremento del 5% anual sobre el valor catastral original). Se paga el 3% como anticipo al cierre y luego se ajusta:
- Si el 10% efectivo es menor que el 3% anticipado, se solicit

Question 8

Panamá tiene impuestos sobre ingresos del extranjero?

Accepted Answer

Sistema territorial confirmado: solo ingresos de fuente panameña se gravan.

Exentos (no tributan en Panamá):
- Pensiones extranjeras.
- Dividendos, intereses, capital gains en activos fuera de Panamá.
- Sueldos de trabajo remoto para empresa no panameña.
- Intereses sobre depósitos a plazo en bancos panameños.

Lo que SÍ se grava:
- Alquiler de propiedad en Panamá: tarifa progresiva 0 al 25% (0% hasta B/.11,000 anuales, 15% de B/.11,001 a B/.50,000, 25% arriba de B/.50,000). Con deducciones legítimas (mantenimiento, administración, seguro, depreciación), la tasa efectiva suele ser 5 al 15%.
-

Question 9

Cuánto se paga de IBI anual en Panamá?

Accepted Answer

IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) es el impuesto anual sobre el valor catastral de la propiedad. Estructura marginal de Ley 66 de 2017, vigente desde 1 de enero de 2019, todavía aplicable en abril 2026.

PATRIMONIO FAMILIAR TRIBUTARIO (PFT) o VIVIENDA PRINCIPAL (VP):
- Catastral hasta $120,000: EXENTO (0%)
- $120,001 a $250,000: 0.5% anual sobre el EXCEDENTE de $120,000 (no sobre el valor total)
- Mayor a $250,000: 0.7% anual sobre el excedente de $250,000 (aditivo a la franja $120k-$250k)

Ejemplo: vivienda principal PFT con catastral $300,000
- Tramo $0 a $120k: exento (0)
- Tramo $120k a $

Question 10

Cuáles son los costos de notario y cierre?

Accepted Answer

Costos del COMPRADOR (típicamente 1 al 3% del precio de compra):
- Honorarios notariales: B/.100 a B/.300 según complejidad.
- Timbres fiscales: B/.10 a B/.50.
- Inscripción en Registro Público: B/.200 a B/.600 según valor.
- Honorarios de abogado: 1% a 1.5% del precio (algunos abogados cobran tarifa fija entre B/.1,000 y B/.2,500 para operaciones simples).
- Avalúo (si aplica): B/.300 a B/.600.
- Inspección profesional (recomendada): B/.250 a B/.700.
- Inscripción ANATI: B/.5.
- Comisión bancaria si hay hipoteca: variable, típicamente 1% del monto.

Costos del VENDEDOR (típicamente 5 al 7% de

Question 11

Cuánto tarda cerrar una compra?

Accepted Answer

Típicamente 30 a 60 días desde la firma de la promesa de compraventa hasta la escritura final inscrita. Desglose:
- Due diligence del comprador (revisión de título, Paz y Salvo, certificados): 10 a 20 días.
- Preparación de minuta de compraventa por abogado: 3 a 5 días.
- Declaración y pago de ITBI (Formulario 106) y anticipo de ganancia de capital (Formulario 107) vía e-Tax 2.0: mismo día hábil para el certificado.
- Firma ante notario y protocolización: 1 día.
- Inscripción en Registro Público: 5 a 15 días hábiles (antes 15 a 45 días, ahora mejorado con e-Tax 2.0).

Acelerando el cierre:
- S

Question 12

Qué contratos se usan en una compraventa de inmueble?

Accepted Answer

1. Autorización de venta (mandato al corredor): firmado entre el propietario y el corredor de bienes raíces. Define comisión, duración (típicamente 3 a 6 meses), exclusividad o no. Ley 6 de 1999 lo exige para ejercer legalmente.

2. Carta de oferta: documento preliminar del comprador al vendedor, indicando precio y condiciones. No vinculante hasta que se firme la promesa.

3. Contrato de promesa de compraventa: contrato vinculante. Incluye:
- Precio y forma de pago.
- Depósito en arras (típicamente $1,000 a $10,000 para residencial; 10% en pre-venta).
- Plazo para firma final (30 a 90 días).
-

Question 13

Qué es un fideicomiso y cuándo conviene?

Accepted Answer

Estructura donde un banco fiduciario (Banesco, BAC, Multibank) mantiene la propiedad legalmente por ti. Útil para: protección patrimonial, planificación sucesoria, privacidad del propietario real, facilitar herencia.

Costo: establecimiento aproximadamente $1,000 a $2,500 USD, mantenimiento anual aproximadamente $500 a $1,500 USD.

Panamá es una de las pocas jurisdicciones donde los fideicomisos están gobernados por Ley 1 de 1984 y ofrecen protección patrimonial reconocida internacionalmente. Relevante para compradores HNW (high net worth) extranjeros.

Alternativa: Fundación de Interés Privad

Question 14

Qué documentos necesita un comprador extranjero?

Accepted Answer

Documentos del comprador extranjero:
- Pasaporte vigente (mínimo 6 meses validez al momento del cierre).
- Cédula panameña si ya tienes residencia; si no, poder notarial apostillado desde tu país si no estarás presente.
- Comprobante de origen de fondos bajo Ley 23 de 2015 (anti-lavado):
  . Últimos 3 meses de estados de cuenta bancarios internacionales.
  . Carta laboral o declaración de impuestos reciente.
  . Si los fondos son de venta de otra propiedad: escritura de esa venta.
- Referencia bancaria del banco de origen.
- Due diligence adicional si monto supera B/.10,000 (Ley 23 de 2015, ob

Question 15

Un extranjero puede obtener hipoteca en Panamá?

Accepted Answer

Bancos panameños que otorgan hipotecas a extranjeros no residentes: Banco General, Banistmo, BAC Credomatic, Global Bank, Banesco, Multibank.

Condiciones típicas (2026):
- Inicial: 30 al 40% para no residentes (vs. 10 al 20% para residentes y nacionales). Algunos bancos exigen 50% para propiedades sobre $500k.
- Tasa: 6.5 al 8.5% fija o ajustable.
- Plazo: hasta 25 años (algunos bancos hasta 30 para residentes).
- Aprobación: 45 a 90 días en promedio.
- Documentación: pasaporte, estados de cuenta internacionales últimos 24 meses, declaración de impuestos últimos 2 años, carta laboral o contra

Question 16

Si compro como inversión, hay buenas opciones de administración?

Accepted Answer

Sí, el mercado de property management está maduro. Comisión típica: 8 al 12% del alquiler mensual para long-term, 15 al 25% para short-term (Airbnb o vacation). Incluye: marketing, selección de inquilinos, cobros, mantenimiento básico, reportes mensuales. Recomiendo visitar la propiedad al menos una vez al año.

Puntos clave del régimen de alquiler en Panamá:
- Registro MIVIOT: todo contrato de arrendamiento residencial DEBE registrarse en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Si no se registra, el arrendador pierde derechos legales en caso de disputa. Tu administrador lo hace

Question 17

Qué opciones hay para obtener residencia a través de compra inmobiliaria?

Accepted Answer

Cuatro rutas principales, con matices:

1. Visa de Países Amigos: $200k en bienes raíces, O $200k en depósito a plazo (3 años), O contrato de empleo. Residencia provisional 2 años, luego permanente. Solo ciudadanos de países listados (USA, Canadá, UE, UK, etc.). Brasil y Rusia NO están.

2. Visa de Inversionista Calificado (QIV): $300k en bienes raíces (hasta octubre 2026; luego $500k), o $500k en bolsa panameña, o $750k en depósito bancario. Residencia permanente INMEDIATA. Cualquier nacionalidad. Es la ruta premium.

3. Visa Pensionado: pensión vitalicia garantizada de $1,000/mes ($750 si ad

Question 18

Hay restricciones por zona?

Accepted Answer

Zonas principales de Panamá y status legal:

Sin restricciones (100% titulado, sin problema):
- Panamá City: Costa del Este, San Francisco, Obarrio, Punta Pacífica, Punta Paitilla, Marbella, Bella Vista, Paitilla, Clayton.
- Coronado, Buenaventura, Santa Clara, Playa Blanca (Pacífico central).
- Boquete, Volcán (Chiriquí tierras altas).
- Pedasí (Los Santos).

Restricciones constitucionales 10 km:
- Parte oeste de Chiriquí (cercano a frontera CR): verifica con abogado y ANATI.
- Darién (frontera Colombia): prácticamente toda la provincia afectada.

Mayormente ROP (tener mucho cuidado):
- Bocas

Question 19

Cuánto cobra un corredor de bienes raíces en Panamá?

Accepted Answer

Comisiones típicas de mercado:
- Venta residencial: 5% del precio de venta (estándar). Negociable a 3 al 6% según tipo de propiedad, inventario y nivel de servicio. Pagada por el vendedor típicamente.
- Venta comercial: 3 al 5% según proyecto. Frecuentemente negociable.
- Alquiler residencial: 1 mes de alquiler por gestión de contrato. Pagado por el propietario. Si es alquiler amoblado o short-term, puede ser 15 al 20% del alquiler mensual recurrente por administración continua.
- Alquiler comercial: 10 al 15% del primer año de contrato, pagado por el propietario.
- Desarrollo y pre-venta: com

Question 20

Puedo comprar una propiedad frente a la playa con título pleno?

Accepted Answer

Bajo la Constitución de Panamá, los primeros 22 metros desde la línea de marea alta son de dominio público y NO son titulables. Las propiedades costeras pueden tener derechos de concesión administrativa, NO título pleno sobre los 22m.

Verifica este aspecto con un abogado antes de cualquier oferta. Pregunta específicamente:
1) Cuántos metros de la propiedad caen dentro de los 22m de dominio público.
2) Si existe concesión administrativa vigente y por cuántos años.
3) Quién es el titular de la concesión y si es transferible.

Riesgo común: desarrolladores comercializan como 'frente de playa' pr

Question 21

Soy extranjero, puedo comprar en Bocas del Toro o Chiriquí cerca de la frontera?

Accepted Answer

Bajo el artículo 291 de la Constitución, los extranjeros no pueden adquirir directamente propiedad ubicada dentro de los 10 kilómetros de las fronteras de Panamá. Esto aplica a la frontera oeste con Costa Rica y a la frontera este con Colombia.

Zonas potencialmente afectadas: partes de Chiriquí oeste (frontera Costa Rica), Darién oeste (frontera Colombia), y porciones de Bocas del Toro mainland. NO afecta el núcleo turístico de Bocas del Toro (Isla Colón, Bastimentos), Boquete, Coronado, Pedasí, ni Panamá City.

Excepciones: existen mecanismos como concesión especial o estructura corporativa

Question 22

Puedo comprar una propiedad en Guna Yala o territorio comarcal?

Accepted Answer

Las propiedades en territorios comarcales (Guna Yala, Ngäbe-Buglé, Emberá-Wounaan, Naso Tjër Di, Bri-Bri) están sujetas a titulación colectiva, NO permiten propiedad privada individual. Esto aplica a panameños y extranjeros por igual.

Si la propiedad que te ofrecen está dentro de una comarca, NO es transferible bajo el régimen de propiedad privada panameño. Pueden existir derechos de uso o arrendamiento bajo el sistema comarcal, pero esos derechos no equivalen a título y no son hipotecables ni registrables en el Registro Público.

Riesgo común: vendedores ofrecen 'cabañas' o 'lotes' en Guna Y

Question 23

Puedo financiar una propiedad ROP con un banco panameño?

Accepted Answer

Las propiedades con Derechos de Posesión (ROP) generalmente NO son financiables por bancos en Panamá. Banco General, Banistmo, BAC Credomatic, Global Bank, Banesco y otros principales solo financian propiedades tituladas (con título de propiedad inscrito en Registro Público).

Si tu cliente necesita financiamiento bancario, prioriza propiedades tituladas. ROP suele venderse de contado o con financiamiento del propietario (financiamiento directo a 12 a 60 meses, tasa entre 8 y 14% anual, inicial de 30 a 50%).

Excepciones puntuales: algunos bancos cooperativos pequeños y algunas financieras loc

Question 24

Estoy comprando pre-venta. Qué protecciones legales debo exigir?

Accepted Answer

Para compras pre-venta (proyectos en construcción), verifica tres mecanismos de protección antes de firmar:

1) Promesa de Compraventa registrada en Registro Público. No solo firmada ante notario, debe estar inscrita. Esto crea un gravamen sobre la finca a tu favor mientras el desarrollador construye.

2) Fideicomiso de Garantía sobre los aportes del comprador. Tus pagos van a un banco fiduciario (Banesco, BAC, Multibank), no directo al desarrollador. Si el proyecto se atrasa o se cancela, el fiduciario te devuelve los aportes.

3) Fianza de Cumplimiento del desarrollador. Una aseguradora resp

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